05年11月9日付けの毎日新聞大阪版。最近、新聞を読むことがめっきり減ってしまったのですが、何気に見たら『千里ニュータウン 分譲マンション 建て替え急増』という記事が目に留まりました。
『日本のニュータウンの問題点』というエントリーにも記しましたが、千里ニュータウンって日本で始めてニュータウンという呼称が付いた所だそうです。新聞記事によると開発が始まったのが１９６１年。７０年の大阪万博でインフラ整備が進んだらしいです。
その千里ニュータウンで分譲マンションの建て替えが盛んになっているとのこと。
そうですよね。記憶定かじゃないですけど、万博を境に北大阪急行というのが地下鉄御堂筋線に乗り入れし、それから急に便利になったような記憶があります。（今ググってみたら北大阪急行は開業３５周年だそうなので、まさに１９７０年開業ですね。）
だからインフラが整備されてからでも３５年を経過しているわけです。そうなって来ると、当時分譲されたマンションも建て替えようという機運が出てきても不思議はありません。
その建て替えなのですが、同タウンの分譲マンションは容積率が法定限度の２００％を大きく下回る１００％以下の建物が多いらしいのです。つまり低層階の建物が多いと言うことですね。だから建て替えに際して高層化させることで総戸数を増やし、増えた住居の売却益で既存居住者の建て替え負担を軽くできることから、住民の合意も得やすくなる面があるらしいです。
どういう仕組みで既存居住者の負担が軽くなるのか？ちょっと詳しくは解らないのですが、なんとなく理屈は理解できそうな気がします。新聞によると、ある建て替え予定のマンションでは、現状の価格を約２０００万円〜２５００万円とし、立て替え後に住民が移った住戸（一戸約１７００万円〜７０００万円）との差額を精算するとのことです。
と言うことは、安い方の１７００万円の新居に移るとしたら、現評価額が２０００万円なら３００万円が開発業者から入ってくるということなのだと思います。当然、価格が最高値の新居なら、割安になるとは言え、そこそこの負担ですけど。
まあ、住民が合意しているのなら中々良い方法なのかもしれません。これは建物の老朽化が解消できるということだけではなく、僕が住んでいる泉北ニュータウンの一部でも起こって来ている問題なのですが、住民の高齢化が進み、どうしても街の活性化が課題となって来ているのです。
実際、僕の住んでいる近所も建てた当初と較べると、極端に子供の声が少なくなっているらしいです。らしいですと言うのは、僕は当時はこの家には住んでおらず、３年前に父母と同居するようになったので、時系列の実感が乏しいのです。
それでも最近は新たに分譲された所も多くなり、ちょっと歩いて公園にでも行けば元気な子供の声が聞こえてきます。しかし、早くから開発された千里ニュータウンの方は、泉北ニュータウンほど開発の余地が無く、住民の高齢化による問題が深刻だということを聞いたことがあります。
確かに新たな住民が入居すれば、おそらくお子さんが小さくて新居として購入される方々も増えるでしょうし、自然と街が活性化すると思われます。
と、なかなか良さそうなお話なのですが、新聞によると良いことばかりでは無さそうです。どうやら開発業者との意思疎通というか、たぶん彼らはまず自分たちの利益を優先させるからだと想像しますが、どうしても諸般の事由で簡単に建て替えを了承できない方々とのコミュニケーションが取れていないようです。
たとえばある開発業者は、当初は反対だったが、いったんは建て替え事業に参加すると表明した住民の方に、参加する意思がないとして建物の明け渡しを求めて提訴をしたらしいです。
うーん、悩ましいですね。実情が解らないので早計には言えないですが、何となく解るような気がします。開発業者にしてみれば、おそらく早いこと片づけてしまわなければ金利などが嵩んで商売にならないって感じなのでしょうが、どうなんでしょう？
お決まりのように、開発業者は『一部の区分所有者と裁判中なのでコメントを控える』としているようです。
この話し、ちょっとこれからも気にかけたいと思います。